フィリピン不動産購入高級コンドミニアムへの投資　株式会社MSJ

日本では新築物件を買った瞬間に値段が下がってしまう。
この事を知っていますか？
東京郊外の例でいうと新築物件購入後、１年で５００万円以上下落、１０年で半額になってしまい、２０年で三分の１以下の価値になってしまうと言われています。それは日本の法律で銀行の住宅に対する融資が減価償却の残存年数に基づく事などにより古い建物に対する評価が低い事、地価が下落している事などの理由によります。

しかし、アジアの他の国では経済成長をベースにして地価が上昇し続けていて、物件の価格も評価が下がりづらいなど価値情報の理由がそろっているため、中古の物件価格が新築価格を超えることはめずらしくないんです。たとえば新築後２年で物件を売り出した場合、新築時の価格より１０％以上高く売れたという例はよくあります。

もちろん日本でも物件の価値が下がらない地域があります。それは３Ａといわれる東京の麻布、青山、赤坂です。この地域にある「広尾ガーデンヒルズ」を代表とするようなプレミアムな物件であれば価格が下がらない、もしくは上昇するので投資としてこの地域の物件を購入する人も多いでしょう。３Ａの価値ある物件であれば価格は１億円は下らないでしょう。しかし新興国であれば１０００万円～３０００万円で（条件付きですが融資を受ける事も可能）でその国の３Ａ地域の物件を購入できるのです。当社は新興国の中でもフィリピンをおすすめします。

日本人から見たフィリピンのイメージはお世辞にもあまり良くはないと言えます。誤解されがちなフィリピンをよく知ることで、フィリピンが持つ可能性をより知って下さい。

フィリピンは80年代の政治的混乱を克服した後は90年代後半より経済成長を続けている国で、東南アジアで唯一の英語圏でありキリスト教圏です。

政治的にみてもアメリカの旧植民地ということから今でもアメリカの強い影響下にあり、さまざまな困難な事態が起こった際にもアメリカ政府とその意向を受けた日本政府が支え続けて現在に至っています。意外に思うかもしれませんがアメリカ人にとって安心できる途上国の投資先としても知られています。

なぜ日本ではフィリピンのイメージが悪くなっているのか？
それは日本では英語があまり使われていない点があげられます。フィリピン人は現地語のタガログ語の他に英語が日常的に会話で使われるため、能力がある人ほど英語圏の国に移住をする特長があります。そのため日本に来ているフィリピン人は言葉で苦労する為に、職場も夜のお仕事が多くなっているという点があります。また、フィリピン国内で日本人男性が好むような女性に出会える場所は治安がいい場所とも言い難い点があげられます。

海外移住者の平均年収は20,000ドルであり、残された家族は無職でも豊かな暮らしを送れるといいます。物件を買えないまでも高級コンドミニアムを家族のために借りてあげるといいます。また東南アジア唯一の英語圏、キリスト教圏であることから東南アジアのイスラム教圏に赴任する駐在員が妻子をマニラに住まわせることもあるといいます。このようにさまざまな賃貸需要があるために、都市部のマカティでは空室率が常に4％を切るといいます。

最低価格が日本円換算で800万円以上するコンドミニアムを平均年収1,800ドルの国で誰が購入するのでしょうか？
その答えは、

①外国人が投資目的で購入する
②海外に移住したフィリピン人が投資目的で購入する
③海外に移住したフィリピン人が残してきた家族のために購入する

の３つケースが多い。
家族意識が強いフィリピンでは海外に移住した者は残してきた家族のために仕送りをするのです。

過去1980年代に政治的な失敗により長く低迷していたフィリピン経済はこの10年間、順調に成長をしています。
東アジアでの経済成長率はマレーシアに次いで2位です。その成長率に後押しされて賃貸物件の利回りも8％以上が確保されている現状です。
また、フィリピンは英語圏であることから、世界的金融グループ JPモルガンの世界拠点として活用されるなど、人件費の安さと将来の成長を見込んで英語圏の国から投資を呼び込んでいます。

フィリピン人は約1,000万人が国外で暮らしており、サウジアラビアに100万人強、UAEアラブ首長国連邦に約53万人、カナダに約46万人（日本202,557人は国別第8位）フィリピンの総人口は9,200万人ですので国民の10％が海外に暮らしている事になります。国外と国内での所得格差は10倍以上。この国外に出ている国民がフィリピンの経済を支えているのです。

【本国のフィリピン人】 9,200万人 × 一人あたり所得 1,800ドル＝ 1656億ドル
【海外のフィリピン人】 1,000万人 × 一人あたり所得 20,000ドル＝ 2,000億ドル

国外からの送金がフィリピンの1つの経済基盤となっています。そのため海外からの投資誘致にも積極的になっています。
しかし、外国人は土地を買う事ができずに、買えるのはコンドミニアムだけなんです。海外からの投資が高級コンドミニアムに集中するため、中古価格の値上がりの確立が高く、高級コンドミニアムへの投資は成功率が高いと言えます。

※画像をクリックすると拡大します。

リタイアメントVISA Special Resident Retiree's Visa（SRRV）

海外からの投資を呼び込むためにSRRVを取得すれば居住権がとれます。このSRRVの取得が他の国よりハードルが低いことが特長です。
このビザを取得することにより、融資枠がより有利にすることが出来ます。
35歳以上の方がフィリピン政府指定の銀行に50,000ドル以上の預金があればSRRVの取得が可能です。

SRRVに必要な預金金額

50歳以上	20,000ドル
35歳以上49歳以下	50,000ドル
50 歳以上の方で年金受給者	10,000ドル
3名以上の家族を同伴する場合、1名につき	15,000ドル追加
元フィリピン国籍を有するもの(同伴者の人数制限なし)	1,500ドル

※35歳以上49歳以下の方の必用預金額を20,000ドルに引き下げる事をフィリピン政府内で調整中 (近日決定予定)
※預金を物件購入に使用する場合は申請が必用(当社提携先で手続き可能)

当社がお勧めする物件はフィリピンの中でも特に富裕層が住むマカティ（Makati）にある高級コンドミニアムです。

マカティはフィリピンのビジネスの中心地で、日本でいうと丸の内と六本木を融合した雰囲気を持っている先進都市です。多くの5スターホテルやデザイン性の高いコンドミニアム、オフィスそして巨大ショッピングアーケードが集まっています。

MSJではフィリピンで最大の不動産グループである「AYALA LAND」の物件のほか、フィリピン国内の主要な不動産グループ、デベロッパーとのつながりを持つことで、質の高い物件を提供することが出来ます。

（参考）MSJ 取扱商品一覧

フィリピンでも建物の質が高くないと10年以上経過すると建物の価値が著しく下がってしまうことがありますので注意が必要です。日本と同じように大手不動産会社の物件は質が保証されていますのでプレミアがつくなど高く評価されます。

マカティについて（ウィキペディアより抜粋）

マカティ (Makati) は、フィリピンのメトロ・マニラと呼ばれるマニラ首都圏に属する都市である。首都マニラの南東に位置し、シティバンク、インテル・フィリピン、マイクロソフト、Nestleなどの企業が多く集まり、高層ビル群が立ち並ぶフィリピンのビジネス首都の位置付けをされ、「フィリピンのウォール街」と呼ばれる副都心です。

アヤラ通り (Ayala Avenue) 周辺や、アヤラ・センターのあるアヤラ駅前などが街の中心地。また中心から少し離れたところにあり、広大な敷地を持つフォート・ボニファシオは現在再開発中です。 2007年、元々アメリカ統治時代に開発し、高層ビルやショッピングモールが集中する付近の土地はフィリピンを代表する裕福層の「アヤラ一族」の所有です。西にリトル東京、パシッグ川沿いに近年出来たロックウェル（日本で言う六本木ヒルズ）があり、ヒル・プヤット通り(Gil Puyat Avenue)周辺にあるベル・エア(Bel-Air)やエドサ(EDSA)周辺にあるフォルブス・パーク(Forbes Park)などと共に高級住宅街の一角をなしています。住宅街を覗くと大抵の家にプールが付き、ここが発展途上国とは思えないほどの町でもあり、この町に住むという事は「金持ち」を意味しています。

: フィリピンでは外国人の不動産取得がコンドミニアムに限り許可されています。そのために外国人からの投資はコンドミニアムに集中しているため、供給よりも需要が大きく、この事が再販価格（中古価格）が新築価格よりも高い原因となっています。賃貸時の利回りは8～12％(平均すると１０％といわれています)と高い数字を誇っているが、新築販売時より完成時は5～10％物件価格高くなっている事が大きな魅力の一つと言えます。

海外の不動産物件をいきなり購入はかなりハードルが高いと思われます。
MSJではそういった不安などを取り除き、安心して購入出来るためのサポート体制をとっております。

・パスポートの写真ページのコピー
・各ディベロッパー(売主)所定の申込用紙への記入

なお、新築不動産取得時の必要コストは下記のとおりです。

不動産移転税　　0.5～0.75%
不動産登記料　　 0.225%～0.5%

オフィス風景

参考資料

不動産の取得: 外国人の不動産取得はコンドミニアムに限り許可されています。この事がコンドミニアムの再販価格(中古価格)が新築価格よりも高い原因となっています。賃貸時の利回りは8～１２％と高い数字を誇っていますが、新築販売時より完成時は5～１０％物件価格が高くなっている為、キャピタルゲインを狙える事が大きな魅力の一つといえます。

不動産取得に対する融資について: 弊社ではフィリピン国内での不動産取得に対する融資のノウハウと実績を多数持っておりますので、詳しくはお問い合せください。